Решение от 29.12.2009 г № 202

Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 24 Устава муниципального образования город-курорт Сочи Городское Собрание Сочи решило:
1.Утвердить Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (прилагаются).
2.Рекомендовать администрации города Сочи привести муниципальные правовые акты в соответствие с настоящим решением.
3.Администрации города Сочи опубликовать настоящее решение в уполномоченных Городским Собранием Сочи печатных органах.
4.Настоящее решение вступает в силу со дня опубликования.
5.Контроль за выполнением настоящего решения возложить на администрацию города Сочи и комитет Городского Собрания Сочи по архитектуре, строительству, земельно-имущественным отношениям, собственности и приватизации Городского Собрания Сочи.
Глава города Сочи
А.Н.ПАХОМОВ
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ
Часть IПорядок применения правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и внесения в них изменений
Глава 1.Общие положения
1.1.Основные понятия, используемые в настоящих Правилах
В настоящих Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (далее - Правила) нижеприведенные термины используются в следующем значении:
Автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Акт приемки - документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Благоустройство - комплекс работ и мероприятий, направленных на создание благоприятных условий жизни и досуга населения на территории города Сочи, приведение архитектурного (внешнего) облика зданий, строений, сооружений, ограждений, земельных участков и иных элементов благоустройства в соответствие с требованиями градостроительных и технических регламентов.
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов (брандмауэрами), каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования (улицу, проезд).
Боковые границы участка - границы, линии которых соединяют лицевую и заднюю границы участка.
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу именования этих видов деятельности и объектов в разделе 11.1 части III настоящих Правил при условии обязательного соблюдения требований, установленных законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Визуальное пространство - пространство города в поле зрения наблюдателя.
Водоохранная зона - вид зоны с особыми условиями использования территории, границы которой устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющейся территорией, примыкающей к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим ограничения хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
Временные здания и сооружения - строения и сооружения (капитальные и некапитальные объекты), возводимые в границах строительной площадки (границах правомерного земельного участка) для использования при строительстве объекта капитального строительства в период производства строительных работ и подлежащие демонтажу не позднее одного месяца со дня ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Временные здания и сооружения для нужд строительного процесса - здания и сооружения, возводимые в границах правомерного земельного участка для использования при строительстве конкретного объекта лишь в период производства строительных работ и подлежащие демонтажу не позднее одного месяца со дня ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Временные здания и сооружения для нужд строительного процесса - здания и сооружения, возводимые в границах правомерного земельного участка для использования при строительстве конкретного объекта лишь в период производства градостроительных изменений и подлежащие демонтажу после прекращения деятельности, для которой они возводились.
Вспомогательные виды разрешенного использования - виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними, разрешены при условии, если землепользователь реализовал на своем участке какой-либо из основных и условно разрешенных видов разрешенного использования. Общая площадь объектов вспомогательных видов использования не должна превышать общей площади объектов основных и условно разрешенных видов использования.
Высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши здания или до наивысшей точки конька скатной крыши здания, до наивысшей точки строения, сооружения.
Город-курорт (курортный город) - город, возникший на основе курорта или имеющий значительный объем курортных функций (бальнеология, морские купания и пр.).
Государственный строительный надзор - деятельность исполнительного органа государственной власти, уполномоченного в том числе на проверку соответствии выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, осуществляемая в соответствии с нормами действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Государственные градостроительные нормативы и правила - нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности.
Градостроительное зонирование в муниципальном образовании - зонирование территории муниципального образования город-курорт Сочи в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительное заключение - информационный документ органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащий сведения о документации территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, резервировании земельных участков для муниципальных нужд, устанавливающий перечень обязательных согласований, необходимых для принятия решения о возможности функционального использования объектов недвижимости (земельных участков, объектов капитального строительства), о соответствии проектной документации на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства Правилам землепользования и застройки и исходно-разрешительной документации.
Градостроительные изменения (в отношении земельных участков, объектов капитального строительства) - изменения видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и/или размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Эти изменения имеют, как правило, своим следствием изменения городской среды, затрагивающие интересы третьих лиц.
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.
Задняя граница участка - граница участка, обычно параллельная любой улице, ограничивающей этот участок, и не пересекающаяся с лицевой линией границы.
Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком представлять его интересы на основании договора при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, капитальном ремонте, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ и приемки объекта в эксплуатацию.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Зеленые насаждения общего пользования - общедоступная часть системы зеленых насаждений города, имеющая общегородское, районное и местное значение (как правило, не включает зеленые насаждения жилых групп, кварталов и микрорайонов, предназначенные преимущественно для пользования их жителями).
Земельные участки как объекты градостроительной деятельности - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Землевладельцы - лица, владеющие земельными участками или пользующиеся ими на праве пожизненного наследуемого владения.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны горно-санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Индивидуальный жилой дом - индивидуально определенное здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) - обобщенная информационная база муниципального образования город-курорт Сочи по объектам градостроительной деятельности в режиме постоянного мониторинга, обеспечивающая сбор, обработку, накопление, хранение, обновление и предоставление пользователям и потребителям информации о градостроительных процессах на территории города.
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование территории.
Инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
Карта градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Сочи - карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий.
Квартал - часть городской застройки, ограниченная улицами городского, районного и местного значения, имеющая в плане, как правило, прямоугольную или более свободную конфигурацию, в границах которой разрабатываются проект планировки, проект межевания территории.
Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (далее также - Комиссия) - постоянно действующий коллегиальный совещательный орган при главе города Сочи, создаваемый в соответствии с федеральным законодательством. законодательством Краснодарского края, муниципальными актами города Сочи с целью организации подготовки Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, внесения в них изменений, проведения публичных слушаний и иным вопросам применения Правил.
Комплексная застройка - застройка города и его частей, имеющая полный комплекс необходимых компонентов формирования жилой среды, строительства общественных зданий, инженерных и транспортных сетей, озеленения и благоустройства.
Количество этажей - общее число этажей, определяется без указания их назначения и расположения относительно планировочной отметки земли.
Комплексная реконструкция - проводимая в полном необходимом объеме реконструкция города или его отдельных частей, охватывающая все компоненты реконструкции и преобразования жилой среды, системы общественных зданий, инженерных и транспортных сетей, озеленения и благоустройства.
Коэффициент застройки - часть территории земельного участка, которая занята зданиями, строениями, сооружениями.
Коэффициент использования территории (КИТ) - отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.
Коэффициент озеленения - доля открытых пространств, оставленных с естественной (природной) растительностью или искусственно озелененных.
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), сети инженерно-технического обеспечения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и иные подобные сооружения и объекты капитального строительства, отнесенные законодательством к понятию линейных объектов.
Линии градостроительного регулирования - красные линии; границы земельных участков; линии, обозначающие минимальные отступы построек от границ земельных участков (включая линии регулирования застройки); границы зон действия публичных сервитутов вдоль инженерно-технических коммуникаций, границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, зданий, строений, сооружений для государственных и муниципальных нужд; границы санитарно-защитных, водоохранных и иных зон ограничения использования земельных участков, зданий, строений, сооружений.
Линии регулирования застройки - границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного участка.
Лицевая граница участка - граница участка, примыкающая к улице.
Многоквартирный жилой дом - индивидуально определенное здание, состоящее из двух и более квартир как структурно обособленных помещений в многоквартирном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Микрорайон - структурно-планировочная единица города, входящая в состав района.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Ограничения специального назначения на использование и застройку территории - ограничения на использование и застройку территории, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и муниципальными актами города Сочи в сфере экологической и санитарно-гигиенической безопасности и охраны окружающей среды и особо охраняемых природных территорий, защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
Основные виды разрешенного использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных собственникам земельных участков и объектов строительства к применению в границах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий.
Отклонение от Правил землепользования и застройки - санкционированное в порядке, установленном настоящими Правилами, для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.
Отступ здания, сооружения (от границы участка) - расстояние между границей участка и стеной здания.
Планировочная документация - документация по упорядочению организации территории, определяющая элементы, границы и параметры ее развития. Может разрабатываться в составе проекта планировки, проекта межевания, градостроительного плана земельного участка.
Площадь земельного участка - площадь горизонтальной проекции участка.
Подрядчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору с застройщиком (заказчиком) работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту зданий, строений, сооружений, их частей.
Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства - собственники, а также владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, собственники объектов капитального строительства и иные уполномоченные лица, обладающие правами в соответствии с законодательством на градостроительные изменения этих объектов.
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, строений и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.
Прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.
Придорожные полосы автомобильной дороги - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.
Проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Проект межевания - документ планировки территории, подготавливаемый в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков, включая участки, формируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, выполняемый в границах красных линий планировочного элемента, утвержденных проектом планировки.
Процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.
Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком (объектом недвижимости) в интересах неопределенного круга лиц, установленное законом или иным правовым актом Российской Федерации, правовым актом субъекта Российской Федерации, правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний, в случаях если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Территория сервитута определяется на стадии подготовки документации по планировке территории - проекта межевания.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.
Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.
Разрешение на условно разрешенный вид использования - документ, дающий правообладателям земельных участков право выбора вида использования из числа условно разрешенных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.
Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом.
Район зонирования - территория в замкнутых границах, отнесенная Правилами застройки к одной территориальной зоне.
Резервирование земельного участка - установление особого режима использования земельного участка, учитывающего вероятное изъятие в течение определенного срока этого участка(ов) для государственных или муниципальных нужд в виде наложения ограничений на их распоряжение, использование, строительство.
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реставрация - процесс и результат восстановления зданий и сооружений, возвращающих их к первоначальному виду. Применяется к сооружениям минувших эпох и к памятникам архитектуры, может быть фрагментарной и целостной.
Рельеф местности - естественная поверхность земли без учета искусственных препятствий.
Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков.
Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса зданий, строений и сооружений, проведения земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство.
Строительный контроль - проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции объектов капитального строительства проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, выполняемая лицом, осуществляющим строительство.
Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Территориальные зоны - зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Территории общего пользования - отграничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным кругом лиц.
Технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или Указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации); до принятия технических регламентов действуют нормативные технические документы в части, не противоречащей законодательству о техническом регулировании.
Технические условия - условия подключения проектируемого объекта к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Улично-дорожная сеть (УДС) - городская система улиц и дорог, образует единую систему как связующая основа городской планировки и застройки.
Уровень отмостки - средний уровень поверхности земли (замощенной или нет), примыкающей к зданию.
Условно разрешенные виды использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны) - виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных к применению в границах территориальной зоны при условии получения разрешения администрации города Сочи в порядке, предусмотренном Правилами застройки.
Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком (объектом недвижимости), установленное на основании решения суда или соглашением между лицом, являющимся собственником объекта недвижимости, и лицом, требующим установления сервитута.
Ширина участка - среднее расстояние по горизонтальной прямой между боковыми границами участка.
Ширина участка по лицевой границе - расстояние между боковыми границами участка, измеренное по лицевой границе.
Планировочная структура - структура планировочной организации города, выражаемая в составе и особенностях взаимного расположения промышленных и селитебных территорий, а также в соподчиненности элементов селитебной зоны, например, по т.н. ступенчатой системе, в основе которой лежит идея последовательного объединения первичных элементов структуры в более крупные составные образования: микрорайон - жилой район - планировочный район - город.
Элемент планировочной структуры - территория, в пределах которой разрабатываются документы по планировке территории - квартал, микрорайон, а также район как совокупность кварталов, микрорайонов.
Этаж - промежуток между поверхностями двух последовательно расположенных перекрытий в здании:
- этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
- этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
- этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
- этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
- этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Этажность - число надземных этажей, включая технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра.
1.2.Основания и цели введения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи
1.Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными нормативными правовыми актами, Уставом города Сочи, Генеральным планом города Сочи, а также иными актами и документами, определяющими основные направления социально-экономического и градостроительного развития города Сочи, охраны культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
2.Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения Правил и порядок внесения в них изменений с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
3.Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи вводятся в следующих целях:
1) создание условий для устойчивого развития территории города Сочи на основе Генерального плана города Сочи, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создание условий для планировки территорий города Сочи;
3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.3.Содержание устанавливаемого Правилами порядка использования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи
1.Порядок использования земель города Сочи определяется в соответствии с зонированием его территории, отображенным на Карте градостроительного зонирования. В соответствии с ним территория города Сочи разделена на территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, для каждой из которых настоящими Правилами установлен градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам.
2.Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все расположенные в границах территориальных зон земельные участки и объекты капитального строительства, за исключением земельных участков:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
- в границах территорий общего пользования;
- предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.
3.Положения и требования градостроительных регламентов, содержащиеся в Правилах, обязательны для соблюдения наряду с техническими регламентами, нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством.
4.Порядок использования и застройки территории, установленный настоящими Правилами, применяется:
- при формировании новых и изменении существующих земельных участков, осуществляемом на основе документации по планировке территории города Сочи;
- при изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- при строительстве (реконструкции) зданий, строений и сооружений.
5.Действие порядка использования и застройки территории, установленного настоящими Правилами, не распространяется на следующие изменения объектов градостроительной деятельности:
- капитальный ремонт существующих зданий, строений и сооружений;
- реставрация зданий и сооружений;
- текущий ремонт зданий и сооружений;
- внутренние перепланировки;
- замена инженерного и технологического оборудования;
- строительство временных зданий, строений и сооружений, в том числе предназначенных для нужд строительного процесса;
- внутренние отделочные работы и другие подобные изменения.
6.Соблюдение установленного настоящим и Правилами порядка использования и застройки территории города Сочи обеспечивается администрацией города Сочи:
- при подготовке и принятии решений о разработке документации по планировке территории города Сочи;
- при согласовании технических заданий на разработку проектов планировки и проектов межевания территорий;
- при проверке подготовленной на основании решения указанных органов документации по планировке территории на соответствие установленным законодательством требованиям;
- при утверждении документации по планировке территории, разработанной по решению администрации города Сочи;
- при подготовке и выдаче заинтересованным физическим и юридическим лицам градостроительных планов земельных участков;
- при выдаче разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства;
- при выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- при выдаче разрешений на строительство (реконструкцию);
- при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
1.4.Градостроительное зонирование муниципального образования город-курорт Сочи
1.В соответствии с градостроительным зонированием на территории города Сочи установлены территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории.
2.Границы территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории отображены в графическом и в текстовом виде.
3.В текстовом виде границы территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории приведены в части II Правил:
- границы территориальных зон;
- границы зон с особыми условиями использования территорий по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям.
4.В графическом виде границы территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории отображены на Карте градостроительного зонирования города Сочи, прилагаемой к части II Правил.
Карта градостроительного зонирования города Сочи включает в себя:
- карту градостроительного зонирования города Сочи в части границ территориальных зон;
- карты границ зон с особыми условиями использования территорий города Сочи по природным и санитарно-гигиеническим требованиям.
5.Перечень территориальных зон, отображенных на Карте градостроительного зонирования, содержащий наименования и кодовые обозначения зон, сгруппированных по видам, и указание целей выделения зон, приведен в п. 8.2 гл. 8 части II Правил.
6.Перечни зон с особыми условиями использования территорий, содержащие наименования и кодовые обозначения зон, сгруппированных по видам, и указание целей выделения зон, приведены в п. 9.2 гл. 9 части II Правил.
7.Перечни зон с особыми условиями использования территорий, отображение их границ на Карте градостроительного зонирования и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на их территории указаны в соответствии с нормативными правовыми актами органов власти Российской Федерации, Краснодарского края и города Сочи.
В составе зон с особыми условиями использования территорий выделены зоны с особыми условиями использования территорий по природным и санитарно-гигиеническим требованиям.
8.Границы зон с особыми условиями использования территорий по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям установлены:
- по границам территориальных зон Карты градостроительного зонирования,
- по элементам кадастрового зонирования города Сочи,
- по нормативным размерам,
- по границам природных элементов.
Границы зон зеленых насаждений общего пользования, санитарно-защитного озеленения, рекреационно-оздоровительных зон совпадают с границами территориальных зон.
Границы зон экологических ограничений от стационарных техногенных источников определены в соответствии с размером санитарно-защитной зоны, установлены по радиусу от границы участка предприятия и привязаны к элементам кадастрового зонирования.
Границы зон экологических ограничений от динамических техногенных источников установлены посредством метража от магистрали.
1.5.Состав устанавливаемых Правилами градостроительных регламентов
1.Градостроительные регламенты приведены в части III Правил.
2.В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3.Наряду с основными и условно разрешенными видами использования, перечисленными в составе градостроительного регламента дополнительно к ним и осуществляемые совместно с ними на территории одного земельного участка, могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования.
4.Отсутствие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в числе указанных в градостроительном регламенте означает, что его применение на территории земельных участков, расположенных в соответствующей территориальной зоне, не допускается, за исключением случая, когда по последствиям их применения для характеристик городской среды они могут быть признаны аналогичными иным разрешенным видам использования, указанным в составе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
5.Размещение в границах земельных участков инженерно-технических объектов, сооружений и коммуникаций (электро-, водо-, газообеспечения, канализования, телефонизации и т.д.), обеспечивающих реализацию разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, является всегда разрешенным при условии соблюдения технических регламентов.
6.В числе предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента могут быть указаны: размеры (в том числе площадь) земельных участков; допустимые отступы зданий и сооружений от границ земельных участков; предельные габариты зданий и сооружений; предельные численные характеристики использования поверхности земельного участка; архитектурные характеристики зданий и сооружений.
Совокупность предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента является единой для всех объектов в пределах соответствующей территориальной зоны, если иное специально не оговорено в составе регламента.
7.Содержание ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации в отношении использования земельных участков и объектов капитального строительства, в составе градостроительного регламента определено на основе положений нормативных правовых актов органов государственной власти, установивших эти ограничения, в том числе и на основе сведений о режимах зон с особыми условиями использования территорий.
Для земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в зоне с особыми условиями использования территории, градостроительным регламентом в составе указанных ограничений может быть указана возможность установления уполномоченными исполнительными органами государственной власти дополнительных требований к его использованию, подлежащих соблюдению при разработке проектной документации.
8.Если на момент введения Правил землепользования и застройки содержание режимов зон с особыми условиями использования территорий не установлено в форме численных показателей и предписаний, то в соответствующих позициях градостроительных регламентов приводится указание на необходимость в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, получения соответствующих заключений от органов государственной власти, в ведении которых находится контроль за соблюдением режимов зон с особыми условиями использования территорий.
По мере установления режимов зон с особыми условиями использования территорий соответствующие ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства вносятся в градостроительные регламенты как изменения и дополнения в Правила.
9.Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, по отношению к иным требованиям градостроительного регламента, действуют по принципу послойного наложения. В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположены на территории одновременного действия нескольких видов зон с особыми условиями использования территорий, режим осуществления использования и застройки территории по отношению к указанному земельному участку устанавливается путем суммирования ограничений и требований, содержащихся во всех элементах регламента.
1.6.Использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам
1.Не соответствующими градостроительным регламентам являются земельные участки, объекты капитального строительства, расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, в следующих случаях:
а) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
б) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использования территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов;
в) существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2.Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентам, за исключением случаев если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Для объектов, представляющих опасность, администрацией города Сочи устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами.
3.Реконструкция указанных в части 2 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции при условии получения соответствующего разрешения.
Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
При этом несоответствие размеров существующего (сформированного) земельного участка предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам в соответствии с градостроительным регламентом не является препятствием для приведения (изменения) вида разрешенного использования этого земельного участка в соответствие с градостроительным регламентом.
4.В случае если использование указанных в части 1 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства.
1.7.Режим использования и застройки территорий муниципального образования город-курорт Сочи, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются
1.Режим использования и застройки территории города Сочи, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется, определяется федеральным законодательством, законодательством Краснодарского края, муниципальными актами города Сочи.
2.Режим использования и застройки земельных участков на территории города Сочи, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами об использовании (в том числе проектами планировки, проектами межевания, градостроительными планами) соответствующих земельных участков, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Краснодарского края или органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
3.В пределах территории улично-дорожной сети, расположенной в границах территорий общего пользования, нормативными правовыми актами администрации города Сочи может допускаться размещение следующих объектов:
- транспортной инфраструктуры (площадок для отстоя и кольцевания общественного транспорта, разворотных площадок, площадок для размещения диспетчерских пунктов);
- автосервиса для попутного обслуживания транспорта (автозаправочных станций, мини-моек, постов проверки окиси углерода);
- попутного обслуживания пешеходов (мелкорозничной торговли и бытового обслуживания).
1.8.Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
1.Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц независимо от форм собственности, а также должностных лиц.
2.Администрация города обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всем желающим путем:
- публикации Правил в открытой продаже их копий;
- помещения Правил в сети Интернет;
- создания условий для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте, входящими в их состав картографическими и иными документами в администрации города Сочи и иных органах и организациях, причастных к регулированию землепользования и застройки в городе Сочи;
- предоставления заинтересованным лицам уполномоченным органам администрации города Сочи выписок из настоящих Правил, а также копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов. Стоимость указанных услуг не может превышать стоимости затрат на изготовление копий соответствующих материалов.
1.9.Ответственность за нарушение Правил
Лица, виновные в нарушении Правил, несут ответственность в установленном законом порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края, а также муниципальными нормативными правовыми актами.
Глава 2.Полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, уполномоченных регулировать землепользование и застройку в части подготовки и применения правил
2.1.Органы местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи
1.Органами местного самоуправления города Сочи, осуществляющими деятельность по регулированию землепользования и застройки в части подготовки и применения Правил, являются Глава города Сочи, Городское Собрание Сочи и администрация города Сочи, а также специально уполномоченные отраслевые (функциональные) органы государственной власти и местного самоуправления.
2.Городское Собрание Сочи:
- утверждает Правила землепользования и застройки города Сочи, изменения (дополнения) к ним;
- осуществляет иные полномочия в сфере регулирования землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и нормативными правовыми актами города Сочи.
3.Администрация города Сочи осуществляет свои полномочия по вопросам регулирования землепользования и застройки на территории города Сочи в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и муниципальными нормативными правовыми актами.
Глава города Сочи по вопросам подготовки и применения Правил землепользования и застройки:
- принимает решения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Сочи и о проектах внесения в них изменений и обеспечивает опубликование указанных решений в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации;
- утверждает персональный состав комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки (далее также - Комиссия) и порядок ее деятельности;
- принимает решения о проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки города Сочи и по проектам внесения в них изменений;
- принимает решений о направлении проекта Правил землепользования и застройки города Сочи и проектов внесения в них изменений в Городское Собрание Сочи или об их отклонении;
- принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения;
- принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения;
- принимает решения о составе, порядке подготовки и утверждения проектов красных линий;
- принимает решения о подготовке документации по планировке территории;
- утверждает проекты планировки территории и проекты межевания территории города Сочи и обеспечивает их опубликование (в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации);
- принимает решения о порядке резервирования земель в городе Сочи для муниципальных нужд;
- принимает решения о резервировании и об изъятии земель в городе Сочи для муниципальных нужд;
- осуществляет иные полномочия в сфере регулирования землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и нормативными правовыми актами города Сочи.
4.Специально уполномоченным органом администрации города Сочи по вопросам регулирования землепользования и застройки на территории города Сочи в части подготовки и применения Правил является отраслевой (функциональный) орган администрации города Сочи, уполномоченный заниматься вопросами архитектуры и градостроительства.
Отраслевой (функциональный) орган администрации города Сочи, уполномоченный заниматься вопросами архитектуры и градостроительства, по вопросам подготовки и применения Правил землепользования и застройки:
- осуществляет в части своей компетенции проверку проекта Правил землепользования и застройки города Сочи и проектов внесения в них изменений на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану города Сочи, схемам территориального планирования Краснодарского края и Российской Федерации;
- осуществляет подготовку на основании заявлений физических или юридических лиц градостроительных планов земельных участков в качестве самостоятельных документов и их утверждение;
- предоставляет по запросам Комиссии заключения по вопросам, выносимым в соответствии с настоящими Правилами на ее рассмотрение;
- осуществляет в части своей компетенции проверку проектной документации по планировке территории города Сочи на соответствие требованиям Генерального плана города Сочи, документам территориального планирования Краснодарского края и Российской Федерации, Правилам землепользования и застройки города Сочи, требованиям технических регламентов, границам территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, Краснодарского края, границам территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границам зон с особыми условиями использования территории;
- рассматривает проектную документацию на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в части ее соответствия настоящим Правилам, готовит градостроительное заключение;
- предоставляет заинтересованным лицам (заявителям) информацию о документах и о деятельности органов администрации города Сочи в сфере регулирования землепользования и застройки;
- осуществляет иные полномочия в сфере регулирования землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и нормативными правовыми актами города Сочи.
2.2.Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи
1.Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Сочи (по тексту - Комиссия) является коллегиальным совещательным органом при главе города Сочи.
2.К компетенции Комиссии в соответствии с федеральным законодательством и настоящими Правилами относятся:
- координация деятельности администрации города Сочи в области реализации Правил землепользования и застройки города Сочи;
- организация подготовки проекта Правил землепользования и застройки города Сочи;
- рассмотрение предложений по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города Сочи и подготовке заключений по ним для принятия Городским Собранием Сочи и Главой города Сочи решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Сочи или об отклонении такого предложения;
- организация и проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
- подготовка рекомендаций Главе города Сочи о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования и о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении таких разрешений.
3.Персональный состав Комиссии и положение о ее деятельности утверждается главой города Сочи.
Комиссия осуществляет свою деятельность на основании Положения, в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и нормативными правовыми актами города Сочи и настоящими Правилами.
4.Все заседания Комиссии является открытыми.
На заседания могут персонально приглашаться собственники объектов недвижимости, расположенных на участках, примыкающих (в пределах 50 метров либо в случае сложного рельефа - в зоне визуального восприятия объекта капитального строительства) к границам земельного участка, на котором предполагается осуществление градостроительных изменений.
5.Протоколы заседаний Комиссии, а также поступившие в ходе обсуждений замечания, предложения хранятся в архиве администрации города Сочи и могут быть представлены для ознакомления всем желающим.