Решение от 30.12.2009 г № 68
О рассмотрении протестов прокурора города Краснодара на решения городской Думы Краснодара от 19.11.2009 N 65 п.10 «Об утверждении начальной цены объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар», от 25.12.2008 N 50 п.18 «Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2009 год»
Рассмотрев протесты прокурора города Краснодара на решение городской Думы Краснодара от 19.11.2009 N 65 п.10 "Об утверждении начальной цены объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар", решение городской Думы Краснодара от 25.12.2008 N 50 п.18 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2009 год", городская Дума Краснодара решила:
1.Отклонить протест прокурора города Краснодара на решение городской Думы Краснодара от 19.11.2009 N 65 п.10 "Об утверждении начальной цены объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар", протест прокурора города Краснодара на решение городской Думы Краснодара от 25.12.2008 N 50 п.18 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2009 год" по следующим основаниям.
В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
В силу требований Вводного закона и в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
Исходя из этого, согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования.
Правило об одновременной приватизации земельных участков устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Законом о приватизации в отношении зданий, строений и сооружений.
Вместе с тем в соответствии с решениями городской Думы Краснодара от 25.12.2008 N 50 п.18 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2009 год", от 19.11.2009 N 65 п.10 "Об утверждении начальной цены объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар" предусматривается приватизация специфического объекта - имущества городских электрических сетей, состоящего из распределительных и трансформаторных подстанций, воздушных и кабельных линий электропередач, машин и оборудования, а также административно-производственных зданий, складов, гаражей.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, прямо указанные в Гражданском кодексе.
При рассмотрении вопроса об отнесении распределительных и трансформаторных подстанций к объектам недвижимости следует учитывать, что прочная связь с землей не является для данных объектов определяющим признаком.
В соответствии с Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства, относятся к объектам электроэнергетики.
Объектами электросетевого хозяйства являются линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование.
В соответствии с решениями городской Думы Краснодара от 25.12.2008 N 50 п.18 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2009 год", от 19.11.2009 N 65 п.10 "Об утверждении начальной цены объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар" приватизации, в том числе, подлежат линии электропередачи. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" линии электропередачи являются линейными объектами.
Следует отметить, что действующее законодательство не позволяет однозначно определить, какие линейные объекты относятся к недвижимости. Сложившаяся судебная практика по данному вопросу также не всегда складывается в пользу признания линейных объектов недвижимым имуществом. В качестве примера можно привести постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.08.2007 N Ф04-4989/2007(36585-А70-24). В данном случае суд не признал линию электропередачи высокого напряжения недвижимым имуществом, аргументировав свой вывод тем, что линия электропередачи может быть перемещена без причинения несоразмерного ущерба ее назначению.
Кроме того, в случае признания линий электропередач недвижимым имуществом возникает сложность при формировании земельных участков, на которых расположены данные линейные объекты, связанная с их большой протяженностью при малой ширине.
Отношения, связанные с приватизацией линейных объектов, регулируются на основании общих норм законодательства о приватизации, не учитывающих особенности линейных объектов. Вместе с тем правоприменительная практика указывает на необходимость установления специальных норм о порядке приватизации соответствующих объектов.
Исходя из вышеизложенного, планируемое к приватизации имущество городских электрических сетей является сложной вещью - объектом электросетевого хозяйства, включающим в себя линейные объекты. Следует отметить, что функционирование данного объекта обусловлено взаимосвязью всех его элементов (распределительных трансформаторных подстанций, линейных объектов, оборудования), а не связью с землей отдельных элементов. Таким образом, отдельные элементы объекта электросетевого хозяйства не могут быть отнесены к объектам недвижимости. В этой связи в силу специфики объекта приватизации положения Земельного кодекса и Закона о приватизации об одновременной приватизации здания, строения, сооружения и земельного участка, расположенного под ними, не могут применяться.
Относительно отдельных объектов недвижимости (административно-производственных зданий, складов, гаражей) отмечаем следующее. Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Частью 3 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Анализ практики применения статьи 28 Закона о приватизации показывает, что при рассмотрении споров о признании ничтожными сделок приватизации зданий, строений, сооружений без одновременного отчуждения земельных участков судами оценивается воля сторон на отчуждение земельных участков, и если, приобретя в собственность объекты недвижимости, лицо впоследствии выкупает или приобретает в аренду земельный участок, на котором они расположены, суд оценивает данные сделки как законные. Нормами Закона о приватизации, предусматривающими одновременную приватизацию объектов недвижимости с земельным участком, не установлено, что условия отчуждения и объекта недвижимости, и земельного участка, на котором он находится, должны содержаться в тексте одного договора. Сам по себе факт неуказания в договоре на отчуждение объекта недвижимости земельного участка не может быть основанием для признания сделки недействительной в силу ничтожности.
Относительно заключения договора аренды муниципального имущества - городских электрических сетей - с ОАО "НЭСК-электросети" отмечаем следующее.
Законом о приватизации не установлен запрет на приватизацию муниципального имущества, находящегося в аренде. Гражданским кодексом также предусмотрена возможность перехода права собственности на имущество, сданное в аренду. Таким образом, передача в аренду муниципального имущества, предполагаемого к приватизации, не является нарушением законодательства.
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" организация в границах городского округа электроснабжения населения относится к вопросам местного значения городского округа.
С 1994 года администрацией муниципального образования город Краснодар соответствующие полномочия осуществлялись путем передачи в аренду эксплуатирующей организации муниципального имущества, необходимого для организации электроснабжения населения. Долгосрочный договор аренды муниципального имущества (городских электрических сетей) на срок по 31.12.2056 заключен 10 июня 2008 года между департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и ОАО "НЭСК-электросети". Заключение указанного договора направлено на реализацию полномочий муниципального образования город Краснодар по решению вопроса местного значения - обеспечение организации электроснабжения на территории муниципального образования город Краснодар.
2.Контроль за выполнением настоящего решения возложить на комитет городской Думы Краснодара по собственности, приватизации, землеустройству, инвестиционной политике, градостроительству и архитектуре (Дупляк).
Председатель
городской Думы Краснодара
Н.С.КОТЛЯРОВ