Постановление от 26.10.2011 г № 2852-П
Об эффективности работы по управлению общим имуществом многоквартирных домов на территории Краснодарского края
Заслушав и обсудив информацию заместителя председателя комитета Законодательного Собрания Краснодарского края по вопросам экономического развития промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства С.А. Хобленко, Законодательное Собрание Краснодарского края отмечает, что органы государственной власти Краснодарского края совместно с органами местного самоуправления в Краснодарском крае, выполняя требования Жилищного кодекса Российской Федерации, проводят определенную работу по реализации жилищно-коммунальной реформы, предоставлению субсидий и льгот малообеспеченным семьям при оплате ими коммунальных услуг, созданию условий для выбора собственниками помещений способов управления общим имуществом в многоквартирных домах и обеспечению граждан необходимым комплексом жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества.
В 2010 году приняты постановление Законодательного Собрания Краснодарского края от 21 апреля 2010 года N 1916-П "О мерах по поддержке товариществ собственников жилья", а также муниципальные правовые акты, способствующие созданию условий для эффективного управления общим имуществом в многоквартирных домах товариществами собственников жилья (далее - ТСЖ) и управляющими организациями, с их руководителями проведены обучающие семинары, организована постоянная консультационная помощь жильцам по взаимодействию с организациями, оказывающими услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В настоящее время на территории Краснодарского края собственники помещений в 19239 многоквартирных домах (98,5 процента от их общего количества) самостоятельно определились со способом управления общим имуществом многоквартирных домов. Из них в 3405 многоквартирных домах (17,2 процента) жильцы создали ТСЖ, в 12354 домах (62,9 процента) решением собственников квартир общее имущество по договору передано в управление управляющим организациям и в 3480 многоквартирных домах (17,6 процента) собственники каждой квартиры избрали непосредственный способ управления.
Организации, представляющие интересы собственников жилья, стали больше уделять внимания вопросам формирования платы за услуги управления, ремонта и содержания общего имущества в многоквартирных домах, проводят работу с жильцами по экономному расходованию энергоресурсов, благоустройству придомовой территории, участию на условиях софинансирования в краевых адресных программах по ремонту многоквартирных домов, действующих в рамках Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Так, за период 2008 - 2010 годов в целом по краю были отремонтированы 2775 многоквартирных домов на общую сумму 8167,7 миллиона рублей. В ходе капитального ремонта отремонтированы или заменены 471 единица лифтового оборудования, более 1743 тысяч квадратных метров площади крыш, около 1595 тысяч квадратных метров площади фасадов и свыше 40,2 тысячи квадратных метров площади подвальных помещений. Произведен ремонт внутридомовых инженерных систем на сумму 1791 миллион рублей. Это позволило повысить техническое состояние этих домов и улучшить условия проживания в них 402 тысяч человек.
Лучше, чем в других поселениях, поставлена работа по приведению многоквартирных жилых домов в надлежащее состояние в поселениях Тихорецкого и Кавказского районов, в Туапсинском, Приморско-Ахтарском, Белореченском, Ахтырском городских поселениях, в Ленинградском сельском поселении, где с участием ТСЖ, управляющих компаний, а также собственников помещений отремонтировано наибольшее количество жилых домов, находящихся на их территории.
За этот же период на переселение граждан из аварийного жилья направлены 2655 миллионов рублей, что дало возможность улучшить жилищные условия более 5 тысяч человек и сократить общее количество многоквартирных домов, непригодных для проживания, с 526 до 118 единиц.
Также органами местного самоуправления в крае реализуются муниципальные целевые программы улучшения жилищных условий граждан, проводятся смотры-конкурсы на лучшее состояние домов и придомовых территорий, которые способствуют развитию заинтересованности и инициативы собственников жилья в управлении общим имуществом многоквартирных домов и поддержанию жилищно-коммунального хозяйства в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
К примеру, на территории Белореченского городского поселения принята муниципальная ведомственная целевая программа "Лучший дом, двор, подъезд", где в номинациях "Квартира начинается с подъезда", "Чисто во дворе, чисто в городе" принимают участие управляющие компании совместно с собственниками жилья. Их усилия направлены на улучшение содержания подвальных помещений и инженерных коммуникаций, благоустройство дворовых территорий. По итогам смотров-конкурсов победители поощряются денежными премиями, которые по решению жильцов направляются на ремонт помещений или оборудования, установку малых архитектурных форм или дальнейшее благоустройство дворовых территорий.
Значительная работа по совершенствованию управления многоквартирными домами проводится в муниципальных образованиях город-курорт Геленджик, город Горячий Ключ, город Краснодар, в поселениях Тихорецкого, Славянского и Кавказского районов. ТСЖ и управляющие компании совместно с собственниками жилья ведут активную работу по ремонту жилищного фонда и инженерных коммуникаций, улучшению качества предоставляемых коммунальных услуг, оборудованию детских площадок, озеленению и освещению дворовых территорий, повышению ответственности жильцов за своевременную оплату коммунальных платежей. Уровень сбора платежей за жилые помещения и коммунальные услуги в данных муниципальных образованиях составляет в среднем 97,6 процента.
Анализ показывает, что там, где управление общим имуществом домов возглавляют инициативные и профессионально подготовленные люди, коммунальное хозяйство и придомовые территории находятся в надлежащем состоянии, созданы более комфортные условия для проживания граждан.
Вместе с тем в крае пока не удалось в полной мере достичь эффективного управления многоквартирными домами.
В целом по краю в 301 многоквартирном жилом доме собственники помещений до настоящего времени не выбрали способ управления общим имуществом этих домов. Наибольшее их количество находится в поселениях Гулькевичского, Динского, Каневского и Туапсинского районов, где органами местного самоуправления до сих пор не проведены открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для заключения договоров с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах на управление их общим имуществом.
Более того, некоторые органы местного самоуправления на оставшийся в муниципальной собственности жилищный фонд до сих пор не заключили с нанимателями квартир договоры социального найма, не определили размеры оплаты за наем жилья, практически не расходуют средства на его содержание и ремонт.
В большинстве муниципальных образований края пока не выработаны эффективные механизмы стимулирования заинтересованности собственников многоквартирных домов и управляющих организаций в эффективном управлении и содержании общего имущества, участия собственников в ремонте коммуникаций и зданий жилых домов, приведения их в надлежащее состояние.
Также не везде органами местного самоуправления приняты муниципальные программы по поддержке ТСЖ и управляющих организаций в целях улучшения жилищных условий граждан. В большинстве муниципальных образований практически не выделяются средства местных бюджетов на проведение текущего и капитального ремонта домов и обустройство дворовых территорий.
Поэтому, несмотря на принимаемые меры, в крае еще свыше 40 процентов многоквартирных домов, особенно старой постройки, и около 40 - 46 процентов их инженерных коммуникаций требуют капитального ремонта, что отрицательно сказывается на качестве предоставляемых населению услуг.
Недостаточно ведется работа по установке приборов учета потребленных ресурсов, хотя до 1 июля 2012 года все многоквартирные дома должны быть оборудованы общедомовыми приборами учета потребления электроэнергии, воды и тепла.
Все это стало следствием также того, что руководители и специалисты администраций многих муниципальных образований почти не бывают на собраниях собственников помещений, иногда не владеют сведениями о санитарном и техническом состоянии домов, не всегда оказывают содействие жильцам в повышении надежности эксплуатации многоквартирных домов. Недостаточно ведется разъяснительная работа среди собственников помещений о преимуществах самостоятельного выбора способа управления многоквартирным домом. Создание ТСЖ как эффективного способа управления жилым фондом не получило массового распространения.
Существенной причиной медленного приведения жилых домов, их инженерных коммуникаций в надлежащее состояние является слабая заинтересованность, а также недостаточность материальных возможностей большинства собственников помещений для осуществления дополнительных отчислений средств на их ремонт. Управляющие организации, в свою очередь, опасаются вкладывать в ремонтные работы заемные средства и инвестиции по причине того, что жильцы могут изменить способ управления домом и расторгнуть с ними договор управления. В связи с этим капитальный ремонт многоквартирных домов проводится, как правило, только в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Кроме того, еще слабо ведется контроль за деятельностью ТСЖ и управляющих организаций, в результаты чего поступают многочисленные жалобы жильцов на неудовлетворительную работу, ущемление прав и злоупотребление полномочиями со стороны данных организаций.
Так, в ходе проверок обращений граждан, поступивших за 2010 год и первое полугодие 2011 года в государственную жилищную инспекцию Краснодарского края, были выявлены 1349 нарушений в части несоблюдения ТСЖ и управляющими организациями существенных условий договоров управления общим имуществом в многоквартирных домах с собственниками жилья. Установлено, что в некоторых договорах отсутствуют перечень общего имущества, принятого в управление, перечень и стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Также выявлены факты незаконного взимания платы за непредоставленные услуги, несвоевременного перечисления управляющими организациями, ТСЖ средств ресурсоснабжающим организациям, которые были уплачены жильцами за потребленные коммунальные услуги.
По результатам этих проверок, государственной жилищной инспекцией Краснодарского края возбуждены 157 административных дел, наложены административные штрафы в сумме 3920 тысяч рублей, к административной ответственности привлечены 429 должностных лиц управляющих организаций, и наложены на них штрафы в сумме 1445 тысяч рублей. В соответствии с ее предписаниями управляющие организации произвели ремонтные работы на сумму более 80 миллионов рублей.
До настоящего времени выявленные нарушения не устранены управляющими организациями в городе Усть-Лабинске (общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "МАН", ООО "Адамант", ООО "Город", ООО "Уют Плюс"), в городе Ейске (ООО "НИКА", ООО "Адамант"), в городе Армавире (ООО "УК N 3", ООО "УК N 5"), в городе Новороссийске (открытое акционерное общество "НУК"), в Кущевском районе (ООО "Наш Дом"), в Мостовском районе (ООО "Теплосеть"), в Туапсинском районе (ООО "УК "Доверие", ООО "Наш Дом", ООО "Альянс").
Многие проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, возникают из-за закрытости информации о деятельности управляющих организаций. Несмотря на вступившее в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", ни одной из управляющих организаций в крае данный стандарт в полном объеме не выполняется. Так, из 38 управляющих организаций муниципального образования город Краснодар 23 вообще не выполняют эти требования.
На основании вышеизложенного Законодательное Собрание Краснодарского края постановляет:
1.Работу органов местного самоуправления в Краснодарском крае по выполнению жилищного законодательства в части оказания содействия собственникам помещений при выборе способов управления общим имуществом многоквартирных домов, а также организации контроля за деятельностью управляющих организаций по надлежащему содержанию ими жилого фонда и предоставлению качественных жилищно-коммунальных услуг признать недостаточной.
2.Предложить администрации Краснодарского края:
1) активизировать работу по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений требований жилищного законодательства, в том числе к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг и по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также законодательства Российской Федерации об энергосбережении в части повышения энергетической эффективности многоквартирных домов;
2) обеспечить эффективный государственный жилищный контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации, утвержденного Правительством Российской Федерации, управляющими компаниями, ТСЖ, жилищными кооперативами, иными специализированными потребительскими кооперативами;
3) рассмотреть возможность создания региональной системы проведения капитального ремонта многоквартирных домов в крае;
4) ежегодно проводить смотры-конкурсы на выявление лучших результатов управления общим имуществом в многоквартирных домах с целью распространения положительного опыта работы во время проведения обучающих семинаров для председателей, членов правления, членов ревизионных комиссий ТСЖ и руководителей управляющих организаций;
5) предусмотреть средства краевого бюджета на создание базы информационного обеспечения мониторинга состояния многоквартирных домов в крае, организацию проведения вышеуказанных обучающих семинаров и поощрение победителей смотров-конкурсов.
3.Рекомендовать органам местного самоуправления в Краснодарском крае:
1) организовать квалифицированную разъяснительную работу среди собственников помещений многоквартирных домов по вопросам реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации в части управления многоквартирными домами, в том числе о необходимости личного участия в решении вопросов управления общим имуществом многоквартирных домов на общих собраниях собственников жилья;
2) активизировать работу по формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами с передачей их собственникам помещений в общую долевую собственность;
3) принять меры по созданию советов многоквартирных домов в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации;
4) обеспечить своевременное проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, в том числе новыми домами, введенными в эксплуатацию;
5) ежемесячно проводить встречи с председателями, членами правления, членами ревизионных комиссий ТСЖ и руководителями управляющих организаций с целью обсуждения проблемных вопросов в сфере управления многоквартирными домами.
4.Комитету Законодательного Собрания Краснодарского края по вопросам экономического развития промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства организовать проведение выездных семинаров, совещаний и консультаций в муниципальных образованиях с участием представителей органов местного самоуправления, руководителей и специалистов управляющих организаций, ТСЖ, жилищных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов, представителей собственников помещений по вопросам организации управления многоквартирными домами.
5.Рекомендовать представительным органам местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений Краснодарского края рассмотреть настоящее постановление на заседаниях представительных органов местного самоуправления и принять меры по его реализации.
6.Опубликовать настоящее постановление в изложении в средствах массовой информации.
7.Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на комитет Законодательного Собрания Краснодарского края по вопросам экономического развития промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Председатель
Законодательного Собрания Краснодарского края
В.А.БЕКЕТОВ